La Nue Propriété et le Démembrement

La Nue Propriété et le Démembrement

De plus en plus d’investisseurs se tournent vers le mécanisme de la nue propriété et le démembrement, que ce soit pour un appartement, un immeuble entier, un entrepôt ou un terrain. Tout type de bien immobilier peut en effet être démembré.

Le nu-propriétaire achètera donc pour environ 60% de la valeur totale du bien la nue-propriété du bien. Pendant la période de démembrement (connue et définie au départ) l’usufruitier quant à lui percevra à la fois les loyers (revenus locatifs) issus de la location et assurera l’intégralité des frais, impôts et charges qui incombent normalement au propriétaire.

A l’issu de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien, sans aucun impact fiscal.

Le démembrement : un excellent outil de transmission

A l’origine, le mécanisme du démembrement de bien immobilier a principalement été utilisé pour minimiser les droits de succession. Le schéma le plus fréquemment utilisé consistant à transmettre à ses enfants la nue-propriété d’un bien en optimisant la valorisation en fonction de l’âge du donateur.

Pour un donateur de 40 ans, la valeur de la nue-propriété est de 30% du prix total du bien, cette valeur passe à 50% pour un donateur de 50 ans révolu.

Exemple : un homme de 50 ans souhaite transmettre la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 250000€ à son enfant.

Compte tenu de son âge, la valeur de la nue-propriété est estimée à 40% de la valeur de la pleine propriété, soit une valeur de nue-propriété estimée à 100000€. Or, le donateur bénéficie d’un abattement de 100000€ sur la transmission d’un bien, il ne sera donc pas imposé pour cette donation.

Dans un cas « normal » de donation, le donateur aurait autrement dû s’acquitter d’une taxe de 19% sur la pleine valeur du bien, (moins l’abattement de 100000€) soit 19% d’impôts sur 150000€ : 28500€ d’impôts peuvent ainsi être économisés.

Donner l’usufruit à ses enfants : un double effet

Donner l’usufruit d’un bien que l’on détient à ses enfants comporte deux intérêts majeurs :

1) Si ce bien est loué, c’est donc à l’usufruitier de bénéficier des revenus. Il est ainsi possible pour des parents d’aider financièrement ses enfants en leur donnant la jouissance des loyers du bien concerné. Evidemment, la note fiscale se verra immédiatement touchée car le donateur ne percevant plus les loyers en question, ne paiera plus d’impôts dessus ;

2) Exonération ISF : le second avantage de ce mécanisme est de s’exonérer de l’ISF sur la quote part de l’usufruit. En effet, aux yeux de la loi, c’est à l’usufruitier de payer l’ISF. Ainsi, en donnant l’usufruit à ses enfants (et dans la mesure où eux même ne sont pas assujettis à l’ISF) cela permet de sortir de l’assiette de calcul de l’ISF la valeur de l’usufruit.

Se constituer du patrimoine à moindre coût

Les opérations de démembrement ne se limitent pas qu’à la transmission d’un patrimoine.

Il peut en effet aussi permettre de se constituer du patrimoine, notamment par l’intermédiaire des SCPI qui permettent d’acquérir des parts en démembrement à moindre cout puisque le prix d’achat sera généralement de 66% (soit une décote de 34% sur l’achat).

A l’issu de la période de démembrement (10 ou 15 ans), le bien est remembré, sans aucun impact fiscal. L’usufruit vient automatiquement rejoindre la nue-propriété et l’investisseur récupère la pleine propriété de ses parts. Il est alors libre de vendre ses parts ou de jouir des revenus générés. Toutefois, pendant cette période de démembrement, il aura pu diminuer son assiette imposable ISF dans la mesure de son investissement.

A SAVOIR : si vous détenez déjà des parts de SCPI en pleine propriété, sachez que, de même que pour n’importe quel bien immobilier, vous avez la possibilité de les démembrer. Il vous faudra toutefois certainement vous rapprocher de votre émetteur pour cette mise en place.

Les précautions à prendre pour réussir votre démembrement

Si votre opération de démembrement ne se fait pas dans un cadre familial (parent-enfant), soyez très attentif au cadre de votre opération. Il est fondamental de bien encadrer votre démembrement.

Pour cela, il faut mettre en place une convention écrite précisant notamment la durée du démembrement, ainsi que les frais et travaux qui incombent normalement au nu-propriétaire. Si la loi prévoit que ces derniers soient à la charge de l’usufruitier, il est toutefois important de le coucher sur le papier.

Conclusion

Le mécanisme de démembrement offre donc de nombreuses possibilités et options pour celles et ceux qui souhaitent optimiser la transmission de biens de leur vivant ou plus simplement leur ISF. 

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