Le Dispositif Pinel
La loi : son origine, son but
Le dispositif Duflot lancé le 1 janvier 2013 n’ayant pas eu l’effet escompté, il a été remplacé par le dispositif Pinel. Malgré le changement de nom, son objectif reste le même : permettre de combler le manque de logements sur le territoire français et dynamiser le marché de la construction qui peinait à redémarrer en 2014. L’objectif du gouvernement est d’atteindre un volume de transactions de 50000 ventes par an. Ce chiffre ne suffira pas de répondre à la demande de logements toujours aussi importante.
Quelles sont les conditions d’éligibilité pour profiter du dispositif Pinel
► Les zones géographiques concernées :
Première règle des investissements dans le cadre du dispositif Pinel : la zone géographique. L’état a redéfini les zones géographiques éligibles au dispositif Pinel. Elles sont désormais au nombre de cinq. Elles ont cependant toutes des caractéristiques communes : ce sont toutes des zones sous tensions locatives, c’est-à-dire qu’il y a plus de demandes de location que de biens à disposition. Il y a également une population minimale à respecter : un minimum de 50000 habitants est désormais requis. Ce zonage défini également le plafond de loyers appliqué au logement. Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif des zones concernées et des plafonds de loyers :
| Zone | Commune concernée | Plafonds de loyer au m² |
|---|---|---|
| Zone A bis | Paris et première couronne parisienne | 16.72€ |
| Zone A | 2ème couronne parisienne, Lyon, Marseille, Lille, Nice | 12.42€ |
| Zone B1 | Grandes agglomération française de plus de 250000 habitants | 10€ |
| Zone B2 | Villes moyenne compris entre 50000 et 250000 | 8.69€ |
| Zone C | Non éligibles |
► Les caractéristiques du bien
Les biens éligibles au dispositif Pinel doivent répondre à certains critères. En effet il ne peut s’agir que de biens neufs répondant aux critères de performance énergétique des normes RT 2012.
► Les caractéristiques du locataire
L’accès à la location d’un logement Pinel n’est pas ouvert à tous. Il y a déjà eu une première modification par rapport au dispositif Duflot. Depuis le 1er janvier 2015, les investisseurs ont la possibilité de loger leurs descendants ou ascendants à condition qu’ils ne soient pas regroupés dans le même foyer fiscal.
Autre condition, les locataires sont soumis à un plafond de ressources :
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 36 831 € | 36 831 € | 30 019 € | 27 017 € |
| Couple | 55 045 € | 55 045 € | 40 089 € | 36 079 € |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 72 159 € | 66 169 € | 48 210 € | 43 389 € |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 86 152 € | 79 257 € | 58 200 € | 52 380 € |
| Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 102 503 € | 93 826 € | 68 465 € | 61 619 € |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 115 344 € | 105 584 € | 77 160 € | 69 443 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 12 851 € | + 11 764 € | + 8 608 € | + 7 746 € |
Les avantages fiscaux :
La réduction d’impôts que permet d’obtenir l’investissement Pinel est calculé dans la limite de deux plafonds (300000€ par personne et 5500€ par m²). Cette réduction d’impôts est calculée sur le montant de l’investissement. La réduction obtenue est fonction de la durée de mise en location que l’investisseur choisit. Il y a aujourd’hui trois durées possibles :
- 6 ans donnent droit à 12% de réduction d’impôts
- 9 ans donnent droit à 18% de réduction d’impôts
- 12 ans donnent droit à 21% de réduction d’impôts
Il faut noter que le choix de la durée de location se fait au départ de l’investissement. Vous aurez le choix entre 6 ou 9 ans de location. Par ailleurs, si vous choisissez de louer pendant 9 ans, vous aurez la possibilité de reconduire d’une année supplémentaire jusqu’à la 12ème année.
Pour finir, le régime de déclaration et d’imposition des revenus fonciers d’un investissement Pinel est la déclaration au réel, ce qui peut permettre de créer un déficit foncier imputable sur l’ensemble des revenus fonciers du contribuable.
Conclusion
Le dispositif Pinel redonne un avantage certain à investir dans l’immobilier neuf. Il permet au contribuable de réduire ses impôts jusqu’à 63000€ sur 12 ans. Cela devrait permettre aux investisseurs qui avaient quitté ce marché suite à la loi Duflot de reconsidérer leur position. La période semble idéale pour investir (taux de prêts immobiliers au plus bas depuis plus de 20 ans et relance économique).
